【政策解读】《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》的解读

  • 2020-08-07 16:13:34
  • 来源: 广州市规划和自然资源局
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  一、制定文件的背景和必要性

  (一)制定背景

  加强农村住宅建设管理,多渠道保障农村户有所居是实施乡村振兴战略,完善乡村治理的重要举措。国家相关法律法规已有关于村民建房的原则性规定,但具体操作条款仍须各地市在推进城乡发展中逐步完善。我市农村村民住宅建设政策文件主要包括:

  2001年市政府陆续出台的《广州市村镇建设管理规定》《广州市村庄规划管理规定》《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》《广州市农村房地产权登记规定》4个配套实施文件,对我市农村住宅建设有了基本的规范和指引。其后,

  市政府于2012年印发《广州市农村村民住宅规划建设工作指引(试行)》,对农村住宅建设管理作了适当完善,但仍存在政策较为理想化,超越了我市农村发展实际进程,审批流程也较为繁琐导致农民报建意愿不高等问题。

  2017年,市政府印发了《广州市乡村建设规划许可证实施办法》,进一步简化环节,村庄规划范围内村民建房可以核发《乡村建设规划许可证》,新规划的农村住宅可以由镇街审批,提高了审批效率和服务效能。但中心城区、未来城市化地区村民建房的程序标准仍没有修订,村(居)民反映建房难诉求仍然强烈,建房渠道还需进一步疏解。

  (二)制定必要性

  2020年1月1日,新《土地管理法》正式施行,新土地法显化集体建设用地的价值,提升农村土地资源配置效率,进一步保障村民居住权,增加村民财产性收入,对宅基地管理职能进行调整,明确规定由农业农村部门负责宅基地改革和管理有关工作。为衔接新土地管理法的实施,结合国土空间规划编制,需对农村已建房屋进行全面梳理,分类施策:依法对符合一户一宅政策的存量房屋进行确权登记,规范新建房屋管理,满足村民住房需求,提高村民居住水平。

  二、主要内容解读

  在总结现有政策实施经验的基础上,新制定的《实施意见》进一步加强管理,从适用范围、部门职责、一户一宅认定、存量宅基地房屋确权登记、分类管控、实施保障和监督管理等方面对农村村民宅基地建房和村改居居民在集体土地上建房管理进行指导和规范。

  《实施意见》全文分为九点,共28条。第一点:总体要求,主要包括指导思想、基本原则、适用范围等;第二点:明确一户一宅标准及程序;第三点:夯实规范管理基础,明确存量宅基地房屋确权登记原则,建立农村房地一体不动产权籍调查数据库;第四点:明确农村宅基地建房、村民公寓式住宅建设标准及置换城镇住房标准;第五点:按照城市更新及城镇开发边界等划分不同范围分类施策;第六点:加强农房建设保障力度,强化规划引领、用地保障、公示公开力度、组织实施保障等;第七点:明确多渠道统筹农房建设资金;第八点:强化各部门、属地政府监督管理职责;第九点:构建联合协同工作机制,推动落实农房建设管理,落实责任追究。

  《实施意见》落实中央关于深化农村宅基地管理制度改革精神,一是改变以前以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件,明确按照村报镇批的方式,认定符合一户的标准,即可以户为单位取得宅基地分配资格;二是按照新《土地管理法》第六十二条要求,针对我市农村住宅建设中普遍反映比较集中的操作性问题,创新提出多户合建、提前预支建设村民公寓式住宅等方式保障农村村民实现户有所居。

  《实施意见》按照尊重历史、实事求是、科学精准化解历史遗留问题的原则,对于2015年7月15日前建成的存量宅基地房屋,按照1987年、1999年《土地管理法》实施为时间节点,结合是否有合法的宅基地使用权来源材料、是否具备建房资格、符合一户一宅情况、是否符合建房面积标准等条件,明确了分类予以确权登记的程序和办法。

  《实施意见》结合国土空间规划,分区分类施策。以国土空间规划划定的基本农田保护线、生态保护红线,作为规范农村住宅建设管理的红线和底线。以城镇开发边界作为推动空间合理布局,形成和谐优美、各具特色的城乡风貌的政策引导线。对位于城镇开发边界外的村庄,今后主要按照美丽乡村风貌的管理需求,结合空心村改造和零星建房管理,落实“建新拆旧”。对位于城镇开发边界内的区域,结合我市城市更新工作进行分类施策,已纳入城市更新的区域,按照城市更新相关政策管理;暂未纳入城市更新的区域,更多依据城市化地区的规划要求,新增分户主要是建设公寓式住宅或联排式住宅,存量住宅允许按照宅基地建房标准进行加建、原址重建或改建。

  《实施意见》明确各部门职责,强化农房建设监管。构建农房建设管理“市主导、区主责、镇街主抓、村社主体”的工作格局,明确各职能部门、各区、镇街、村社在规范农房建设管理中的职责,运用村民监督、信用管理、联合执法等方式实施对农村违法建房行为的长效防治。对涉及农村住宅建设管理的行政管理部门及其工作人员不依法履行职责的,由有权机关严肃执纪,严厉问责。

  三、政策解读的途径

  在广州市人民政府网站和广州市规划和自然资源局网站向社会公布政策解读材料,同时将会适时开展业务培训,加大政策宣传力度。

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